Différence entre fonds de commerce et droit au bail commercial ?

Bail commercial et fonds de commerce : des liens de corrélation étroits

Le bail commercial tient en partie sa valeur de l’exploitation d’un fonds de commerce. En effet, c’est bien du fait de la constitution d’une clientèle liée à une activité puis à un emplacement, que le législateur devait dès 1926 mettre en place une règlementation spécifique concernant la location de locaux commerciaux. Cette règlementation se retrouve par la suite dans le cadre de la loi de 1953 qui nous occupe toujours et notamment les articles 145-1 et suivants du code du commerce.
Force est de constater que l’activité exercée dans un local commercial et la clientèle liée à cette exploitation, tout comme les activités voisines, contribuent à donner ou non de la valeur à l’emplacement commercial.
La détermination de la valeur de cession d’un bail commercial dépend en outre de l’évolution de la demande du marché. Nous nous référons alors à la notion de valeur locative, cette dernière étant pour partie constituée du montant des loyers et pour une autre partie de la valeur liée à l’exploitation du commerce. C’est en cela que le bail peut avoir une valeur pour le locataire qui le cède.
Mais la corrélation entre l’activité même du commerçant et le bail lui permettant d’exercer cette activité va beaucoup plus loin.
Un bail n’a en effet de valeur de cession que si l’exploitation du fonds est antérieure à trois années. Ce même bail limite les activités du fonds et son fonctionnement peut avoir une incidence directe sur la rentabilité d’exploitation (loyers variables, clauses de cession, destination, vie du bail)…
De la même manière, un fonds de commerce n’a de valeur réelle qu’en référence à un bail commercial (nous nous limitons bien entendu dans cette vision au champ d’exploitation des boutiques et commerces classiques). Il n’est en effet pas possible de céder un fonds (donc entre autres une clientèle) si celui-ci n’est pas attaché à un lieu d’exploitation et donc à un bail commercial. D’où différentes problématiques rencontrées lors de montages de location gérance (location du fonds) ou tout simplement lorsque le bail ne lie pas l’exploitant du fonds au bailleur…
Tous ces éléments nous permettent de penser que la différence est faible entre les notions de cessions de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Mais ce serait trop simple…